Ипотека или аренда: что выгоднее?

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц.

Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%.

За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц.

Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый.

Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц.

При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто.

Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе.

Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Впрочем, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки.

Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки.

Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей.

С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона.

То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Читайте также

Источник: https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/

Что выгоднее аренда или ипотека в 2018 году на примерах

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса помимо ипотеки для жителей России, нуждающихся в жилплощади, является долгосрочная аренда. Аренда или ипотека: что выгоднее в данном случае? Ответим на этот вопрос с помощью практических расчетов.

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.

Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

  • право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
  • надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
  • возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

  • мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
  • возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
  • отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.
Читайте также:  Негосударственные пенсионные фонды (нпф)

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

Исходные сведения:

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

  • цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
  • стоимость – 2 миллиона рублей;
  • срок кредита – 10 лет;
  • ставка – 9% в год;
  • первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;

При аренде – 3,56 млн..

Что выгоднее

Делать прогнозы и предугадывать развитие социально-экономической ситуации в нашей стране крайне сложно. Невозможно знать, каким будет через 10 лет рынок недвижимости, условия ипотечных программ и аренды жилья. Сделать вывод о том, что выгоднее – ипотека или аренда – можно только в условиях современных реалий.

Сделать самостоятельный расчет того, что выгоднее ипотека или аренда квартиры вы можете с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Арендное жилье и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Приведем их далее.

«За» и «против» ипотеки

Плюсами являются:

  • возможность быстрого заселения в квартиру;
  • инвестиции в ликвидный объект недвижимости;
  • получение имущественного вычета;
  • возможность участвовать в льготных ипотечных программах таких как ипотека 6% и молодая семья;
  • возможность использовать материнский капитал;
  • юридическая чистота сделки, гарантируемая банком.

Среди доводов «против»:

  • существенная переплата;
  • риск потери квартиры в случае неисполнения обязательств по кредитному договору;
  • серьезная кредитная нагрузка на семейный бюджет;
  • залог недвижимости и ограничение прав собственника;
  • дополнительные расходы.

Важно понимать, что заключение ипотечной сделки с банком – это серьезно обязательство, неисполнение или нарушение которого может привести к крайне негативным последствиям.

Среди таких последствий: испорченная кредитная история, начисление штрафов и пеней и вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Поэтому очень важно грамотно оценить свои реальные возможности погашения взятой суммы в банке.

Также многие не учитывают необходимость уплаты дополнительных расходов, которые могут существенно увеличить полную стоимость кредита. К таким расходам относятся издержки на покупку страховых полисов, оплата оценки приобретаемой недвижимости, госпошлины, услуги нотариусов и риелторов. Общий их объем может достигать до 10% от суммы заемных средств.

«За» и «против» аренды

Плюсы аренды:

  • отсутствие существенных обязательств;
  • возможность переезда и смены жилья в случае необходимости;
  • отсутствие необходимости сбора пакета документов;
  • возможность размещения свободных средств во вклад.

Минусы:

  • нахождение в постоянном «подвешенном» состоянии (например, арендодатель может попросить съехать с квартиры в случае ее продажи);
  • частый запрет на обустройство арендованного жилья (нельзя заменить мебель, сделать качественный ремонт и т.д.).

Многие люди против того, чтобы десятилетиями выплачивать серьезные суммы владельцам чужой жилплощади, а в итоге так и остаться через существенный промежуток времени без собственного жилья. Поэтому большая часть из них решается на оформление ипотечного займа.

Подробнее про подводные камни ипотеки и льготную ипотеку с государственной поддержкой вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и напоминаем про возможность записаться на бесплатную консультацию к специалисту ниже.

Просьба оценить пост и поставить лайк. А как вы думаете, что выгоднее ипотека или аренда?

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html

Ипотека или аренда: что выгоднее? Пример рассчета, что лучше покупать или снимать квартиру?

Каждая семья решает жилищный вопрос по-своему.

  Если квартиры не подарили родители, если нет наследства, а заработки не превышают средних, сделать весомые накопления для покупки жилья за короткий срок невозможно.

Остается два варианта: снимать квартиру или оформить ипотеку. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и требуется провести тщательный анализ, чтобы понять, что выгоднее: ипотека или аренда жилья.

Когда квадратные метры постоянно растут в цене, преимущества ипотеки кажутся очевидными, ведь удорожание недвижимости перекрывает часть процентной переплаты. Сложнее разобраться, когда цены на рынке недвижимости падают, действительно ли ипотека – оптимальный вариант?

Критерии оценки

Перед оформлением ипотеки многие начинают подсчитывать, какова процентная переплата и сколько средств было бы потрачено на аренду, если приобретать жилье за накопленные собственные деньги. Но есть и не менее важные параметры, которые также должны быть учтены при выборе.

Помимо цифр в сравнительных расчетах, каждая семья определяет:

  • насколько срочно нужна собственность;
  • имеется ли возможность откладывать;
  • причины покупки.

Большинство людей мечтают о собственной недвижимости как залоге некоторой стабильности в жизни, но иногда в нем нет необходимости, если человек постоянно меняет места проживания, в силу особенностей своей работы или по личным мотивам.

Когда семья имеет стабильную работу и не планирует переезды, каждый новый арендный платеж заставляет задуматься, не выгоднее ли купить квартиру в ипотеку и выплачивать долг банку за собственность.  Следует определить преимущества каждого из вариантов.

Пять «За» в пользу ипотеки

Следующие обстоятельства помогут определить, покупать или снимать квартиру, и насколько ценно предложение ипотеки на текущий момент, исходя из конкретной ситуации:

  • Для молодого, необремененного семьей, человека, переезд с квартиры на квартиру не составит особых проблем. Создав семью, постепенно обрастая личным имуществом, вещами, предметами комфорта, вынужденный переезд, когда владелец собственности, решает прекратить аренду, продать квартиру или просто сменить арендаторов, представляет собой огромную проблему со сменой школ, детских садов и т.д. Ипотечное жилье остается за заемщиком в период погашения долга, а затем переходит в полное распоряжение после снятия ипотечных обременений.
  • Арендованное жилье нельзя усовершенствовать без согласования с хозяином, да и всю свою жизнь в нем приходится соотносить с мнением хозяина. Невозможно предсказать, в какой момент владелец решит поднять плату, ведь вопрос стоимости целиком зависит от собственника.
  • Не всякий наймодатель оформит прописку своим квартирантам, особенно с детьми. Семья, в которой воспитываются дети, вынуждена решать массу проблем с зачислением в школы, детские сады, прикреплением к поликлинике и т.д. Имея свое жилье, взятое в ипотеку, подобный вопрос решался бы автоматически.
  • Способность к ведению экономного семейного бюджета дана далеко не всем, в результате возникают необоснованные траты, не позволяя откладывать значительные суммы для покупки квартиры за собственные деньги. Ежемесячный платеж по ипотеке – оптимальный вариант, дисциплинирующий и дающий уверенность в том, что по завершении всех выплат права на имущество переходят в полном объеме.
  • Для тех, кто уже имеет жилье, но собирается инвестировать некоторую сумму, вложение в недвижимость – оптимальный вариант в условиях роста стоимости метров. Ипотечный займ традиционно дают под минимальный процент, а сумма платежа фиксирована. В условиях высокой инфляции и активного удорожания жилья, ипотека представляет собой надежный вариант сохранения и приумножения капитала, а сдача дополнительной недвижимости в аренду позволит выплачивать ежемесячный кредитный платеж за счет полученных от нанимателей средств. В результате, спустя 10 лет заемщик получает собственность, потратив минимальные средства на оформление ипотеки, первый взнос и страховку.

Когда снимать жилье выгоднее?

Не всегда ипотека оправдана с точки зрения будущего покупателя, и данная позиция имеет под собой множество оснований:

  • Когда заработок высокий и позволяет откладывать без особого ущерба качеству жизни, нужная сумма накапливается в течение короткого срока, а грамотное размещение на банковском депозите позволяет увеличить капитал. Всего несколько лет жизни на съемной квартире позволят собрать нужную сумму.
  • Если рынок недвижимости переполнен объявлениями о продаже, в то время как спрос и покупательская способность снижены, цены на жилье падают, логично было бы предполагать, что через некоторое время тот же объект будет стоить дешевле. Вложение в недвижимость на падающем рынке рискованно.
  • Аренда жилья дает возможность менять место жительства и условия, постепенно повышая или понижая уровень комфорта, в зависимости от своих финансовых возможностей.
  • Арендатор освобожден от каких-либо проблем при взаимодействии с обслуживающими организациями, службами, не выплачивает имущественный налог.
  • Особый случай, когда семья имеет шансы на приобретение жилья в рамках социального проекта, когда оформление ипотеки аннулирует право на получение льготного жилья.

Что выгоднее — ипотека или аренда: делаем расчеты

Анализ всех «за» и «против» был бы неполным без расчетов, какой из вариантов экономически целесообразен.

Так как рассчитать пример достаточно просто, любой потенциальный владелец жилья, вооружившись ипотечным калькулятором и изучив цены по аренде жилья, сможет определить итоговые расходы по каждому случаю. На данные расчета большое влияние будет оказывать конкретная ситуация с объектом собственности, его ценой, а также конкретным ипотечным предложением и назначенным процентом.

Примером расчета может служить ипотека на вторичное жилье под 11% годовых на срок 10 лет стоимостью в 2,5 миллиона рублей. После выплаты первоначального взноса в 500 тысяч рублей, заемщик оформляет кредит на 2 миллиона рублей.

Простой расчет по аннуитетным платежам показывает переплату в 1,3 миллионов рублей. Аналогичное жилье сдается в аренду по 15 тысяч рублей, что за десятилетие выливается в сумму 1,8 миллионов рублей.

 Даже, если добавить дополнительные расходы по ипотеке на страховку (каждый год сумма снижается, в общей сложности составляя около 100 тысяч рублей), экономия говорит в пользу ипотеки.

Делаем выводы

В каждом случае есть свои особенности. На итоговую выгоду будет влиять:

  1. Процент по ипотеке. Диапазон ставок варьирует от 6% (по соцпрограмме 6% для многодетных) до 12-14% и выше, исходя из общей политики банка, параметров надежности заемщика, величине первого взноса и т.д.
  2. Дальнейшая динамика цен на жилье. Покупая квартиру с фиксацией платежа в период роста цен на недвижимость, заемщик не просто обретает собственность, но и выгодно инвестирует средства, спасая их от инфляционного обесценивания.
  3. Сопутствующие расходы. Любая аренда или ипотека – результат договоренности человека со второй стороной. Наймодатель или кредитор могут выдвинуть дополнительные условия, что приведет к росту затрат.

Универсального решения, что лучше: ипотека или снимать квартиру, не существует, как нет и абсолютно одинаковых ситуаций. Индивидуально определив все плюсы и минусы, будущие покупатели делают собственные, единственно правильные выводы, с учетом объективных и субъективных факторов.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/ipoteka-ili-arenda-chto-vyigodnee/

Что лучше снимать квартиру или взять ипотеку?

Универсального ответа на вопрос о выгодности аренды перед ипотекой, или наоборот, не существует. Поиск ответа должен быть комплексным. Разные аспекты этого выбора, а также расчёт финансовой составляющей на конкретном примере, разберём в статье.

Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого.

За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам.

Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.

Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Для расчёта будет использован калькулятор.

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2017 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.
Читайте также:  Пассивный доход: как минимизировать риски?

Исходные данные:

  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным cian.ru + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Для наглядности:

 Ипотека (руб.) %Аренда (руб.) %
Расходы всего: 8 033 450 100 7 964 022 100
в том числе переплата: 3 033 450 61 2 964 022 59

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

Доводы «за»:

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).

Доводы «против»:

  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.

Доводы «за»:

  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.

Доводы «против»:

  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

Вопросы и ответы

Что выгоднее: ипотека или снимать всю жизнь?

Чисто математически только снимать жильё без цели накопить на своё собственное на протяжении одного и того же периода времени, выгоднее. Но как результат не остаётся собственного актива.

Купить квартиру в ипотеку или продолжать снимать и копить?

Точного ответа нет. Каждый для себя выбирает самостоятельно, исходя из важности того или иного критерия, уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и т. д. По расчетным данным финансовые расходы сопоставимы.

Источник: https://ipoteka.finance/vlozhenie/chto-luchshe-snimat-kvartiru-ili-vzjat-ipoteku.html

Аренда или ипотека: что выгоднее, брать кредит или снимать квартиру, расчет, плюсы и минусы

Приветствую! В России любой кризис в первую очередь отражается на рынке недвижимости.

В 2015—2016-м наблюдаем интересную картину. Предложение по аренде жилья серьезно опережает спрос даже в перенаселенных Москве и Санкт-Петербурге. Приличную однокомнатную квартиру в столице сегодня можно снять за 20-25 тыс. рублей. Банки же, напротив, ужесточили требования к ипотечным заемщикам и подняли ставки до средних 14% годовых.

Итак, вечный вопрос россиянина, переехавшего в большой город: аренда или ипотека что выгоднее? Неужели снимать жилье сейчас дешевле, чем оформлять его в ипотеку?

Для начала давайте вспомним основные достоинства и недостатки обоих вариантов.

Ипотека: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Рано или поздно недвижимость становится собственностью заемщика. В какую сумму жилье обойдется в итоге – это уже второй вопрос
  2. С точки зрения правовой защиты ипотека надежней аренды.

    Как-никак Вы живете в своей квартире и являетесь ее владельцем

  3. В самой сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать, закрыть остаток задолженности и остаться без жилья, зато без долгов и с приличной суммой на руках.

    Еще один вариант выхода из положения: ипотечную квартиру на время сдают и переезжают к друзьям или родственникам

  4. Если в период погашения кредита Вы лишаетесь работы, возможна реструктуризация задолженности.

    В случае форс-мажора часть кредита покроет страховка (которую многие почему то считают навязанной услугой). А вот договориться с арендатором о снижении ежемесячного платежа на полгода вперед вряд ли удастся

  5. Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства

Минусы:

  1. Первоначальный взнос по ипотеке в несколько раз больше гарантийного депозита по аренде
  2. Ипотечные платежи почти всегда выше размера арендной платы. Ведь величину аренды устанавливает рынок. А ипотечный платеж зависит от стоимости жилья и кредитной ставки банка
  3. Средняя переплата по ипотеке составляет около 200% за 10 лет и 300% — за 15-20. Купили квартиру за 7 млн.

    рублей – за 15-20 лет отдали за нее банку около 20 млн. рублей

  4. Текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную.

    В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику

  5. Если ипотека оформляется на недострой, то до завершения строительства нагрузка на семейный бюджет будет двойной: придется платить и за аренду, и за ипотеку

Аренда: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Съемная квартира более «ликвидна». Можно в любой момент сменить место проживания поближе к работе или подальше от шумных соседей
  2. «Лишние» деньги можно копить и инвестировать, по чуть-чуть формируя источники дополнительного дохода.

    В случае с ипотекой свободных денег, как правило, не остается.

    Все до копейки уходит на досрочное погашение кредита

  3. Ежемесячные платежи по аренде, как правило, ниже минимального платежа по ипотеке
  4. Для аренды жилья не нужен большой первоначальный капитал (достаточно иметь на руках сумму за два-три месяца аренды)

Минусы:

  1. Собственники квартиры время от времени пересматривают размер арендной платы. И почти всегда – не в пользу арендатора.

    А вот сумма ипотечных платежей зафиксирована кредитным договором до конца его действия

  2. В случае потери работы со съемной квартиры, увы, придется съезжать.

    Ведь сменить жильца арендодателю гораздо проще, чем банку – найти нового заемщика взамен неплатежеспособного

  3. Со временем ощущение «подвешенного состояния» раздражает все сильней. Студенты легко переносят смену места жительства.

    Но чем старше мы становимся, тем выше потребность в стабильности и предсказуемости. А когда в семье рождаются дети, появляется дополнительная привязка к детскому саду и школе

Но хватит лирики. Переходим к конкретным расчетам. Цифры я брал условные и усредненные, но более-менее актуальные на конец 2016 года.

Сравнение вариантов «ипотека» и «аренда» в цифрах

Предположим, Вы живете в крупном российском городе. К концу нынешнего года смогли накопить 1 млн. рублей. Осталось решить: потратить эти деньги в 2017-м на первоначальный взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье?

Вариант №1. Ипотечный кредит

Цена однокомнатной квартиры в черте города на стадии котлована составляет 3 млн. рублей. Еще в миллион обойдется ремонт, покупка мебели и бытовой техники. С учетом первоначального взноса мы берем в банке кредит на 3 000 000 рублей.

Процентная ставка составит 14% годовых. Плюс еще примерно 0,2% в месяц закладываем на обязательное страхование (без него жилищный кредит банки не выдают). Мы планируем полностью закрыть ипотеку за 10 лет.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячный платеж составит примерно 52,5 тыс. рублей (для расчетов я использовал стандартный ипотечный калькулятор).

Итоговая переплата по процентам с учетом страховки выльется в 3,3 млн. рублей. Другими словами, через 10 лет первоначальная стоимость квартиры вырастет для заемщика больше, чем в два раза.

Вариант №2. Аренда жилья

Миллион рублей первоначального взноса мы размещаем на банковском вкладе под 8% годовых. За год получаем в виде процентов 80 тыс. рублей.

Ежемесячный арендный платеж составляет 25 тыс. рублей или 300 тыс. рублей за год. Если предположить, что арендная плата за 10 лет вырастет на 10%, то за весь срок аренды расходы на съемное жилье составят около 3,3 млн. рублей.

Вывод

Что выбрать? И в том, и в другом варианте около 3,3 млн. рублей уйдет в чужой карман: банку в виде процентов или арендодателю в виде арендной платы.

Разница в том, что останется в «сухом остатке» у заемщика или арендатора через десять лет.

В случае с ипотечным кредитом Вы наконец-то станете полноправным владельцем однокомнатной квартиры. В случае с арендной платой останетесь с суммой в 2,2 млн. рублей на банковском счете (8% годовых, без пополнений и с капитализацией процентов).

Получается, что ипотека все-таки выгоднее. Квартира стоимостью 3 млн. рублей (а за 10 лет цена наверняка еще и немного подрастет) – это все-таки солидней, чем 2,2 млн. российских рублей на счету. Правильно?

А вот и нет!

В своих расчетах я упустил один очень важный момент — разницу между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры, которая составляет 27.5 тыс. в месяц, 330 000 в год или 3 миллиона 300 тысяч за 10 лет.

Конечно при условии, что вы будете откладывать разницу, а не просто спустите ее на «повседневные нужды».

Причем это без инвестирования этих средств! Теперь предположим, что остатком в 330 тысяч в год вы будете дополнять свой депозит под 8%.

Тогда дополнительно вы скопите 5 873 028 рублей, а в сумме 8,073 млн. Так что в итоге выгоднее?

Источник: http://capitalgains.ru/obrazovanie/lichnye-finansy/arenda-ili-ipoteka-chto-vygodnee.html

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Вопрос о том, что выгоднее приобрести жилье в ипотеку или арендовать — индивидуальный и зависит от множества факторов. Таких, как возможности, предпочтения и жизненная ситуация каждого конкретного человека, а также действующих условий аренды и условий ипотечного кредита.

Посчитаем, что выгоднее

Если рассматривать этот вопрос с чисто математической точки зрения, то аренда выгоднее ипотеки. Но только с финансовой точки зрения. Сравним на условном примере арендные и ипотечные платежи.

Для этого рассмотрим двухкомнатную квартиру, общей площадь 54 кв. м в 17-этажном панельном доме, расположенную в пешей доступности от ст. м. «Новокосино». Стоимость квартиры составляет 8 млн рублей.

Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — справка НДФЛ-2. При процентной ставке 14,5%, крайне выгодной на сегодняшний день, ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 82 000 рублей.

При этом доход семьи в месяц должен быть не менее 164 000 рублей. В общей сложности за 20 лет заемщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей. Стоимость найма такой же квартиры составляет в месяц 40 000 рублей.

Таким образом, общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заемщик выплатит банку за 20 лет позволяет арендовать эту же квартиру на протяжении 40 лет.

Плюсы ипотеки

Главный плюс ипотеки в том, что приобретаемое жилье становится вашей собственностью.

Это дает широкий простор для действий, начиная от прописки, заканчивая возможностью сделать ремонт и обустроить жилье по своему вкусу.

В любом случае покупка недвижимости (даже в ипотеку) — это большое вложение, крепкий задел на будущее, ведь недвижимость с каждым годом дорожает и крайне редко обесценивается.

Прирост стоимости квартиры за годы выплаты кредита в итоге может окупить проценты по ипотечному кредиту.

Выплачивая ипотечный кредит, заемщик имеет четкое представление о размере ежемесячных платежей по кредиту и уверенность, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования.

Единственный очевидный минус ипотеки — серьезная переплата за приобретаемое жилье: затраты на страховку и оплата процентов прибавляют к стоимости жилья около 30–50%.

Плюсы аренды

В пользу аренды говорит экономия — стоимость найма обычно ниже размера ежемесячной ипотеки. Арендовать квартиру дешевле, чем приобрести в ипотеку. Возможность отказаться от услуг в случае изменения условий договора или ухудшения финансовой ситуации без особых материальных потерь. Арендуемое жилье ни к чему не обязывает — это жилье, которое можно поменять в любой момент.

Отсутствуют обязательств перед банком в случае просрочки платежей.

Возможность получения жилья на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето) минусов аренды можно отметить: зависимость от собственника жилья, наличие обязательств (часто жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а порой собственники даже приходят с визитами для проверки), отсутствие свободы действий — невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей). Главный минус — арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

Кому больше подходит ипотека

Покупка жилья в ипотеку больше подходит тем, у кого довольно высокий стабильный доход. Тем, кто может позволить себе ежемесячно отдавать значительную сумму.

Эта сумма гораздо больше, чем при аренде такой же квартиры. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев.

Потенциальные заемщики в сегодняшних условиях – это люди, которые имеют твердые позиции на своих рабочих местах и уверены в завтрашнем дне. Они уверены в своей востребованности на рынке труда, уверены в том, что даже, если потеряют работу, будут способны заработать.

Ипотека становится выгодной при наличии не менее 30% собственных средств, лучше — 50%. Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий.

В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму необходимую для доплаты.

Кому — аренда

Аренда больше подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определенном месте, кто часто меняет работу, много путешествует. Например, молодым специалистам, студентам или служащим с небольшим или нестабильным доходом.

Сдача в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку

Особенности менталитета

Как известно, в западных странах аренда жилья — более распространенное явление, чем его покупка. Например, в Германии от 60% до 80% населения ничем никогда не владеют, только снимают.

В России особенности менталитета таковы, что нам важно иметь свое собственное жилье — «Мой дом — моя крепость». Кроме того, за рубежом достаточно хорошо развито законодательство, защищающие арендатора и определяющее правила игры на этом рынке.

В России в этой области еще многое предстоит доработать.

Источник: https://credits.ru/publications/316740/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka

Аренда или Ипотека? Что Выгоднее? | Блог Свободного Инвестора

2015-09-09 AlphaInvestor

  Недавно я задумался – «Что выгоднее – взять квартиру в ипотеку или копить деньги на неё, снимая жильё?». Решил взять и посчитать на примере.

  Но перед тем как я начну расчёт, давай оценим общую картину. Например, большинство американцев всю жизнь проживают в съёмном жилье и не имеют по этому поводу не малейшего беспокойства.

Около 40% немцев также, не имея собственного жилья, проживают на арендованных квадратных метрах, и их это тоже нисколько не беспокоит. И это при том, что ипотека в США и Европе составляет порядка 3-6% годовых! Да и цены на жильё в целом ниже, чем в России (при гораздо больших доходах населения).

Но менталитет русского человека говорит: «Зачем ты отдаёшь деньги чужому дяде?! Лучше платить больше, но за своё!». А лучше ли?

  Безусловно, кто-то скажет, что иметь свой угол – это бесценно, это определённая свобода — ты не зависишь от прихотей собственника. И вообще, нельзя всю жизнь мотаться по съёмным квартирам. Особенно если у тебя большая семья и собака с котом и попугаем.

  Поэтому стоит понимать, что каждый случай индивидуален, в зависимости от возраста, дохода, семейного положения, региона проживания, менталитета и многого другого. Так что мой расчёт лишь покажет экономическую целесообразность конкретных примеров. Убеждения о том, что нужно иметь свой угол мы учитывать не будем.

Пример №1

  Итак, в качестве исходных данных я возьму свою ситуацию. Квартира, которую мы снимаем, стоит порядка 5 млн рублей. Платим мы за неё 30 тыс/месяц, в которые включены коммунальные платежи (порядка 6 500 руб).

Несложные подсчёты подсказывают, что собственнику такая сдача квартиры в аренду приносит лишь 5.64% годовых. Конечно, квартира дорожает в стоимости, но этот рост приблизительно равен инфляции.

Ну да ладно, давай перейдём к расчётам.

Исходные данные:

Стоимость квартиры: 5 000 000 руб

Аренда квартиры: 30 000 руб/мес

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Процент по депозиту: 10%

Ипотека

  При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 53 320 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).

Годы Коммунальные платежи (в месяц) Ипотека + Коммунальные(в месяц) Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 6 500 59 820 5 000 000
2 7 280 60 600 5 600 000
3 8 154 61 474 6 300 000
4 9 132 62 452 7 000 000
5 10 228 63 548 7 900 000
6 11 455 64 775 8 800 000
7 12 830 66 150 9 900 000
8 14 369 67 689 11 000 000
9 16 094 69 414 12 000 000
10 18 025 71 345 14 000 000
11 20 188 73 508 16 000 000
12 22 611 75 931 17 000 000
13 25 324 78 644 19 000 000
14 28 363 81 683 22 000 000
15 31 766 85 086 24 000 000

Аренда

  Если вместо этого мы выберем аренду, то у нас будет оставаться 23 320 + 6 500 = 29 820 рублей, которые мы будем каждый месяц класть на депозит (на котором, у нас, кстати, уже лежит миллион рублей первоначального взноса). Но это только в первый год.

Предположим, что арендная плата за квартиру будет расти также, как и коммунальные платежи – со скоростью инфляции. В таком случае, год от года разница между платежами в случае ипотеки и платой за аренду будет сокращаться. И, согласно расчётам, уже на 9-й год плата по аренде превысит платежи по ипотеке (даже с учётом коммунальных).

Квартира к тому моменту будет стоить около 12 млн. руб, а на банковском счёте будет лежать около 5 млн.

  Нужно пояснить, что, для того, чтобы сравнение ипотеки и аренды было честным, расходы при аренде я приравнял к расходам по ипотеке. Поэтому в таблице есть графа «Ипотека + Коммунальные».

Эта графа для того, чтобы видеть сколько денег в «бюджете» при варианте с арендой.

То есть, если в первый год мы тратили на ипотеку и коммунальные 59 820, то примем, что такая же сумма расходов в месяц и при аренде – 30 000 платим за квартиру, а оставшиеся 29 820 – отправляем в накопления.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 30 000 59 820 29 820 1 474 351 5 000 000
2 34 000 60 600 26 600 1 955 912 5 600 000
3 38 000 61 474 23 474 2 446 579 6 300 000
4 42 000 62 452 20 452 2 948 582 7 000 000
5 47 000 63 548 16 548 3 451 988 7 900 000
6 53 000 64 775 11 775 3 946 045 8 800 000
7 59 000 66 150 7 150 4 431 661 9 900 000
8 66 000 67 689 1 689 4 897 518 11 000 000
9 74 000 69 414 отрицательная 5 388 929 12 000 000
10 83 000 71 345 отрицательная 5 929 647 14 000 000
11 93 000 73 508 отрицательная 6 524 620 16 000 000
12 100 000 75 931 отрицательная 7 179 291 17 000 000
13 120 000 78 644 отрицательная 7 899 652 19 000 000
14 130 000 81 683 отрицательная 8 692 293 22 000 000
15 150 000 85 086 отрицательная 9 564 466 24 000 000

  То есть, при имеющихся входных данных получается, что в данном случае ипотека получается выгоднее, чем аренда и накопление с последующим инвестированием.

Теперь посмотрим под другим углом. Пример №2

  Сейчас мы рассмотрели вариант, при котором объектом аренды и ипотеки была одна и та же квартира.

А что если, проживая в этой квартире, я буду копить на квартиру, которая стоит в 2 раза дешевле? К тому же, мне не нужно платить аренду в 30 000 рублей, ведь в двухкомнатной квартире я проживаю не один. Поэтому мой вклад сейчас составляет 7 500 рублей.

Кроме того, небольшой банковский депозит, который мы рассматривали в предыдущем варианте, заменим на портфельные инвестиции, с расчётным доходом 2% в месяц (согласно моему финансовому плану).

Итак, дано:

Стоимость квартиры: 2 500 000 руб

Аренда квартиры: 7 500 руб/мес

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Инвестиции: 2% в месяц

Ипотека

  При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 26 659 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).

Годы Коммунальные платежи (в месяц) Ипотека + Коммунальные(в месяц) Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 6 500 33 159 2 500 000
2 7 280 33 939 2 800 000
3 8 154 34 813 3 100 000
4 9 132 35 791 3 500 000
5 10 228 36 887 3 900 000
6 11 455 38 114 4 400 000
7 12 830 39 489 4 900 000
8 14 369 41 028 5 500 000
9 16 094 42 753 6 200 000
10 18 025 44 684 6 900 000
11 20 188 46 847 7 800 000
12 22 611 49 270 8 700 000
13 25 324 51 983 9 700 000
14 28 363 55 022 11 000 000
15 31 766 62 237 12 000 000

Аренда

  Если вместо этого я выберу аренду, то у меня будет оставаться 19 159 + 6 500 = 25 659 рублей, которые я буду каждый месяц добавлять в свой инвест-портфель (составляющий полмиллиона рублей, которые в случае ипотеки должны были пойти на первоначальный взнос). Откладываемая сумма будет год от года уменьшаться из-за роста цен на аренду, но не так сильно как в первом примере. И, в отличие от первого примера, насобирать на заявленную квартиру я смогу уже на 5-й год накоплений.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 4 533 246 3 900 000
6 13 000 38 114 25 114 6 086 086 4 400 000
7 15 000 39 489 24 489 8 047 075 4 900 000
8 17 000 41 028 24 028 10 527 908 5 500 000
9 19 000 42 753 23 753 13 670 507 6 200 000
10 21 000 44 684 23 684 17 655 161 6 900 000
11 23 000 46 847 23 847 22 710 851 7 800 000
12 26 000 49 270 23 270 29 114 944 8 700 000
13 29 000 51 983 22 983 37 233 037 9 700 000
14 33 000 55 022 22 022 47 515 850 11 000 000
15 37 000 58 425 21 425 61 822 160 12 000 000

  Но фокус в том, что при таких условиях мне будет выгоднее продолжать снимать квартиру! Суди сам – если я буду продолжать арендовать квартиру, к концу срока у меня будет 61 822 160 рублей, а данная квартира будет стоить 12 млн рублей. То есть, моих накоплений хватит на 5 таких квартир!

  Если же я куплю квартиру на 5-м году накоплений, то к концу срока у меня будет квартира и 19 833 466 рублей на счету, на которые я смогу купить лишь ещё одну квартиру.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 633 246 (осталось после покупки квартиры) 3 900 000
6 38 114 26 659 1 160 661 4 400 000
7 39 489 26 659 1 829 552 4 900 000
8 41 028 26 659 2 677 867 5 500 000
9 42 753 26 659 3 753 736 6 200 000
10 44 684 26 659 5 118 198 6 900 000
11 46 847 26 659 6 848 666 7 800 000
12 49 270 26 659 9 043 317 8 700 000
13 51 983 26 659 11 826 665 9 700 000
14 55 022 26 659 15 356 624 11 000 000
15 58 425 26 659 19 833 466 12 000 000

  То есть, при заявленных условиях аренда выгоднее, и задумываться о покупке собственного жилья не имеет смысла. Покупка жилья в таких условиях просто нецелесообразна.

При таких условиях, в идеале стоит прожить всю жизнь на арендованных квадратных метрах.

Ну, или пока условия не ухудшатся – сильно увеличится инфляция или уменьшится инвестиционный доход.

Вывод

  Так что же выгоднее – аренда или всё-таки ипотека? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя.

Для ответа на этот вопрос нужно учесть 3 параметра, которые мы будем иметь на входе – процент инфляции, ставка по ипотечному кредиту и инвестиционные перспективы (процент, под который ты сможешь инвестировать накопления в случае аренды).

Аксиома проста – чем больше инфляция и чем меньше ставка по ипотеке и инвестиционные перспективы – тем выгоднее будет ипотека. И, наоборот, — при небольшой инфляции, высокой ставке по ипотеке и хороших инвестиционных перспективах, выгоднее будет аренда. Особенно если эта аренда недорогая.

  Общая рекомендация такая – если твой инвестиционный доход более чем процент инфляции + 6%, то тебе не стоит задумываться о покупке квартиры. Разве что, есть огромное желание иметь свой угол. Но, в таком случае, покупка квартиры – это потеря выгоды.

  Надеюсь, эта статья поможет тебе определиться с выбором, друг! Можешь попробовать сам поиграть с цифрами, используя специализированный калькулятор.

  Уютного тебе жилья и хороших соседей!

Источник: http://alphainvestor.ru/arenda-ili-ipoteka-chto-vigodnee/

Ссылка на основную публикацию