Инвестиции в недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость за рубежом — ТОП 3 лучших стран для инвестиций в недвижимость

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года, а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Перед принятием решения, рекомендуем к прочтению нашу статью, «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ – ПОДВОДНЫЕ КАМНИ, РЕАЛЬНЫЕ КЕЙСЫ, ЛИЧНЫЙ ОПЫТ + ИНСТРУКЦИЯ»

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

  • Стабильный и гарантированный доход в валюте.
  • Абсолютная легальность подобных инвестиций.
  • Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
  • Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

  • Северный Кипр;
  • Испания;
  • Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

  • Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
  • Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
  • Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
  • Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

>>> Смотреть апартаменты Кипра у моря Смотреть апартаменты Испании у моря Смотреть апартаменты в Тайланде<\p>

Источник: http://biz-anatomy.ru/vse-stati/investicii-v-nedvizhimost-za-rubezhom-top-3-luchshix-stran-dlya-investicij-v-nedvizhimost

Недвижимость за рубежом — не роскошь, а источник дохода

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты.

Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов.

Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс.

 евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Тип доходностиОпределение и метод расчётаПример
Абсолютный годовой доход То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate) Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала) Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return) Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %.

Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе.

К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %.

Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

ТипыобъектовДоходность,% годовыхСрокдоговораарендыПреимуществаНедостаткиОт 300 тыс. евроОт 2,5 млн евроОт 10 млн евро
Квартиры (краткосрочная аренда) 5–7 От 1 суток Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда) 2–3 От 1 года Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё 4–6 От 6 месяцев Высокий спрос со стороны арендаторов По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
Доходные дома 3–5 От 1 года Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины 3–4 3–10 лет Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность
Супермаркеты 5–6,5 12–15 лет Высокая доходность, продолжительные контракты Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
Дома престарелых 5–6,5 20–25 лет Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты Сложно перепрофилировать
Торговые центры 4–6 5–15 лет Высокая доходность Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы 4–6 10–20 лет Высокая доходность Сложно перепрофилировать
Читайте также:  Ведение семейного бюджета. как вести семейный бюджет?

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал.

Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %.

С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким.

Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду.

В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Источник: https://tranio.ru/how-to-invest/

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций | Финансы и инвестиции

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания.

При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию.

Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

  • Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

  • Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон.

Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло.

В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

  • Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители.

Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%.

В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии.

«Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта.

Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Источник: http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/352847-dohodnyy-metr-kak-vybrat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-investiciy

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Сегодня, помимо получения активного заработка, необходимо грамотно вкладывать средства с целью получения стабильного пассивного дохода.

Читайте также:  Квадрант денежного потока (денежный квадрант)

Удобным инструментом для этого являются инвестиции в недвижимость за рубежом, привлекательные благодаря зримости приобретения и надёжности размещения средств.

Вложить капитал в иностранную недвижимость рекомендуют многие эксперты, однако далеко не все инвесторы в состоянии грамотно просчитать возможные риски приобретения коммерческих или жилых объектов, а также оценить потенциальную прибыль от этой операции.

В каких странах стоит приобретать недвижимость?

Это зависит от выбранной стратегии инвестирования и целей, которые преследуются.

Если приоритетным для вас является сохранение капитала, предпочтение следует отдать странам, где рынок недвижимости стабилен, цены на объекты растут медленно, но постоянно, а законодательство лояльно по отношению к нерезидентам.

Если же инвестиции в недвижимость за рубежом осуществляются с целью получения дохода, выбирать рекомендуется государства, в которых рынок недвижимости развивается, и стоимость объектов увеличивается достаточно быстро. Специалисты выделяют 5 основных направлений инвестирования, каждое из которых характеризуется своими особенностями.

Развитые страны: Германия, Франция, Великобритания, США

Несмотря на ряд серьёзных экономических проблем, они остаются эталоном стабильности на мировых рынках.

Основными факторами, говорящим в пользу инвестирования в недвижимость этих стран, являются справедливое в отношении нерезидентов законодательство, удобный налоговый режим, надёжность и сохранность вложений.

Однако высокая стоимость объектов ограничивает выход на этот рынок мелких инвесторов. Что же касается элитной недвижимости, то в этом сегменте россияне остаются в тройке лидеров.

Мировые курорты: Лазурный берег Франции, Швейцария

Здесь, в основном, предлагаются достаточно дорогие, но весьма прибыльные объекты. Особенности инвестирования здесь связаны со сложностью подбора подходящей коммерческой недвижимости и высокими расходами на содержание объекта. Однако практически круглогодичная аренда обеспечивает инвестора стабильным источником дополнительного дохода.

Южная Европа: Кипр, Греция, Испания

Инвестиции в здешнюю недвижимость считаются достаточно перспективными, поскольку стоимость объектов сегодня находится на непозволительно низком уровне. Следовательно, потенциальный рост стоимости недвижимости здесь может быть высоким, но сложная экономическая ситуация и недооценка роли местных особенностей рынка делают инвестиции в этих странах весьма рискованными.

Развивающиеся страны: Чехия, Болгария, Черногория

Это направление особенно полюбилось российским и украинским инвесторам в силу низкой стоимости на жилую и коммерческую недвижимость, а также благодаря общему социалистическому прошлому, сформировавшему у населения менталитет, схожий с нашим. В Болгарии, например, наши соотечественники скупили более 500 тысяч объектов, в Черногории на долю россиян приходится около ½ всех сделок с недвижимостью.

Ближний Восток, ОАЭ, Турция

Это сравнительно новое направление вложения капитала, развивающееся быстрыми темпами. В частности, рынок недвижимости Дубая – один из самых перспективных. Правительство эмиратов вкладывает огромные средства в развитие инфраструктуры курорта, что приносит плоды.

Сейчас страну ежегодно посещает более 10 млн человек, через несколько лет эта цифра удвоится. Поэтому спрос на гостиничную недвижимость растёт быстрыми темпами. Также оперативно поползли вверх и цены на неё, следовательно, момент для инвестиций сейчас самый подходящий.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

Основные преимущества такого способа размещения капитала:

  • Цена недвижимости – в большинстве курортных городов ЕС она сейчас ниже, чем в крупных городах России и Украины, а инфраструктура и состояние объектов намного лучше.
  • Предполагаемый пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду выше, чем прибыль от аналогичных сделок на родине.
  • Купив недвижимость за рубежом, можно в дальнейшем использовать её как в коммерческих, так и в личных целях.
  • Уровень защищённости инвестиций выше: можно приобрести несколько объектов в разных странах, диверсифицировав, тем самым, свои риски.

Среди недостатков инвестиций в недвижимость за рубежом:

  • Неосведомлённость инвестора в особенностях законодательства других государств.
  • Сложности с подбором объекта, подходящего по параметрам и способного принести достойную прибыль.
  • Многоступенчатая процедура сделки.
  • Дополнительные расходы на уплату налогов и сборов.
  • Зависимость от изменения в законодательной базе иностранного государства.
  • Повышенное внимание со стороны фискальных органов своей страны.

ТОП-5 ошибок начинающих инвесторов

Прежде всего, необходимо принять за аксиому, что инвестиции в недвижимость за рубежом не только прибыльны, но и рискованны: около половины инвесторов неудачно вкладывают свои средства. Именно поэтому специалисты составили рейтинг главных просчётов начинающих инвесторов. Постарайтесь избежать таких ошибок:

  • Не покупайте дешёвые объекты, потому что они оказываются гораздо дороже, чем вам кажется. Многие считают, что потерять 10 тысяч евро гораздо предпочтительнее, чем расстаться с четвертью миллиона. Однако стоимость недорогих объектов за счёт уплаты всевозможных пошлин, гонораров маклеру, налогов на сделку и трансакционных издержек может увеличиваться на 25–50%.
  • Не доверяйте рекламному расчёту доходности, поскольку его составители обычно лукавят. Особенно это касается прибыли от аренды. Стандартный расчёт риелтора заключается в том, что годовая арендная плата делится на цену объекта. Подобная арифметика некорректна по многим причинам. Во-первых, цена недвижимости обычно гораздо ниже её истинной стоимости. Во-вторых, не принимаются во внимание расходы на содержание объекта (коммунальные платежи, налоги, страховка, текущие расходы). В-третьих, не учитывается время простоя, когда один арендатор съехал, а другой ещё не найден.
  • Не пренебрегайте фактором сезонности – не все инвестиции в недвижимость за рубежом одинаково прибыльны. Многие эксперты предостерегают от приобретения объектов в странах Южной Европы – Болгарии, Испании, Греции, Черногории. В «высокий» сезон практически любая недвижимость там пользуется спросом и легко сдаётся в аренду. В «мёртвый» сезон рентабельность инвестиций стремится к нулевой отметке или вовсе отрицательна. Кроме того, есть ещё один негативный момент: отдыхающие, приезжающие на курорт «оттянуться», небрежно относятся к сохранности имущества, что влечёт за собой дополнительные затраты на ремонт недвижимости, замену испорченной техники и оборудования.
  • Не забудьте найти надёжного и компетентного управляющего. От него зависит не только сохранность имущества, но и сумма ваших доходов. Известны случаи, когда недвижимость сдавалась без ведома её владельца, а в счетах на оплату появлялись суммы за несуществующие услуги.
  • Не упустите из виду, что в большинстве зарубежных стран законодательство защищает добросовестных арендаторов. Если они своевременно вносят оплату, досрочно разорвать с ними договор аренды будет практически невозможно.

Российские особенности инвестирования в недвижимость за рубежом

Центробанк обнародовал интереснейшую статистику. Согласно данным регулятора, впервые за последние 5 лет россияне стали приобретать меньше зарубежной недвижимости.

По мнению аналитиков, на снижение объёма инвестиций в недвижимость за рубежом повлияло ухудшение отношений между Западом и Россией, а также запрет на приобретение и владение иностранной недвижимостью для отечественных госчиновников.

Суммируя вышеизложенное, можно отметить, что инвестиции в недвижимость за рубежом остаются для многих прекрасным способом извлечения пассивного дохода, но динамика спроса на зарубежную недвижимость неодинакова.

В Великобритании, США и ряде стран ЕЭС спрос фактически стал отрицательным, поскольку большинство объектов там приобреталось с целью получения вида на жительство.

Сегодня это сопряжено со значительными трудностями, поэтому многие россияне предпочитают выставлять ранее приобретённое там жильё на продажу.

В традиционно интересных для инвестирования странах – Италии, Франции, Швейцарии, Монако – спрос на недвижимость остаётся стабильно высоким, но россияне теперь отдают предпочтение объектам, привлекательным с коммерческой точки зрения.

Недорогая недвижимость в Болгарии, Испании, Черногории, Греции также находит своего покупателя, однако географические приоритеты постепенно меняются.

Повысился интерес к приобретению недвижимости в ОАЭ, всё большую популярность приобретает безвизовый Таиланд, Вьетнам, остров Бали, Филиппины и другие экзотические места.

Источник: https://pammtoday.com/investicii-v-nedvizhimost-za-rubezhom.html

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом — Территория инвестирования

  • Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость
  • Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
  • Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
  • Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
  • Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
  • Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
  • Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах.

Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи.

Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

  • покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
  • строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
  • инвестирование в коворкинг-центры;
  • сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к.

не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении.

В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

5 шагов к денежному потоку на новостройках

+ 2 чек-листа от инвестора

Источник: https://tinvest.org/investicii-v-nedvizhimost

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.

Особенности инвестирования в иностранную недвижимость

Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции.

Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг.

, в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.

При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:

  • темпы роста цен на недвижимое имущество;
  • стабильность экономики;
  • степень развития инвестиционного законодательства;
  • расположение страны.
Читайте также:  Ипотека без первоначального взноса

Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

  1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
  2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Стабильность и доходность

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью.

В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней.

Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным.

В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается.

Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Заключение

Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.

Источник: http://FinansovyeSovety.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost/

Инструкция для желающих инвестировать в доходную недвижимость за рубежом

Все знают, что самое важное правило при инвестициях — не класть все яйца в одну корзину.

Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска.

В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет — распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств — 70% — рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты.

Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным.

Задача инвестора в этом случае — сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах. Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая — порядка 2-3%.

Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант — микроапартаменты.

Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м, в которых есть все необходимое — санузел, мини-кухня, стол и кровать.

Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.

Микроапартаменты — одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость.

С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны — дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность — порядка 4-5%).

При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны. Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев.

Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт — все это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране — среди самых доступных в мире.

Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал.

Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, для сохранения средств также подходят и другие развитые страны: Австрия, Великобритания, США, Швейцария.

Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее.

Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value).

Эту стратегию можно описать тремя словами — «купи, почини, продай».

Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value — более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи — занижена, или объект может долго продаваться.

К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость, но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал.

Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

  • Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
  • Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
  • Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
  • Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
  • Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году.

Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет.

Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек.

Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей. Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%.

Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно.

Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими.

По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% — в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Рекомендую сначала приобрести объекты с низким риском, получить опыт покупки и управления недвижимостью за рубежом, а потом нацеливаться на более сложные проекты с добавленной стоимостью.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Источник: https://www.e-xecutive.ru/finance/private/1985336-instrukzia-kak-investirovat-v-nedvizhimost-za-rubezhom

Ссылка на основную публикацию