Паевые инвестиционные фонды (пифы) недвижимости

Инвестиции в индексные фонды недвижимости

Инвестирование в паевые фонды недвижимости

От читателей блога и учеников курса Ленивого инвестора регулярно поступают вопросы про инвестиции в недвижимость. Этот вид вложений справедливо считается классическим, однако в разное время и на разных рынках он имеет неоднозначные результаты. Сегодня разберем один из инвестиционных инструментов и ответим на вопросы:

  • Как устроены паевые фонды недвижимости;
  • ПИФы недвижимости в России;
  • Фонды недвижимости на зарубежных рынках.

Как устроены паевые фонды недвижимости

Доходность моих инвестиций за 2017 год составляет около 30% годовых, ознакомиться с последними новостями моих вложений можно в еженедельных отчетах. Рекомендую каждому читателю пройти обучение на курсе ленивого инвестора. Первая неделя абсолютно бесплатная. Подробнее

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными.

Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов. Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности.

Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн.

Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой.

Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости.

Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями.

Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

  • по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
  • по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
  • по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
  • по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент.

Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании.

Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

ПИФы недвижимости в России

Самое интересное из жизни автора блога читайте в Телеграм-канале. Подпишись, чтобы быть в курсе.

Российский рынок не отличается разнообразием предложений. Большая часть линейки – это продукты, сформированные «Сбербанк – управление активами».

Кроме того, есть паи, например, «Арсагера – жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф).

Удалось найти только два российских ПИФа на ETF зарубежной недвижимости, в скобках показано увеличение стоимости пая за год, а график за 3 года:

«Открытие – зарубежная собственность» (+ 4.24%);

«Уралсиб Зарубежная недвижимость» (+ 5.21%).

Оба фонда инвестируют в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate и повторяют его график. Это не самый привлекательный вариант из-за высоких комиссий: 2–4%. Для сравнения ETF – 0,5%. Российские ПИФы проигрывают как минимум в комиссии базовому инструменту – зарубежным ETF недвижимости.

Потенциальная доходность российских ЗПИФов достигает 20% годовых. Но 68% из них в 2016 году показали убыток (точная статистика за 2017 пока не опубликована).

Несмотря на привязку к активам на рынке недвижимости, доходность паевых фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости кв. метра. Это зависит от качества управления, затрат на депозитарий, аудиторов и оценщиков, а также комиссии фонда.

Последняя может колебаться от 2 до 6%. Популярность ЗПИФН среди инвесторов невысока, но она постепенно растет. В этом вопросе не стоит оценивать только текущие показатели доходности, поскольку инструмент долгосрочный. Это связано и с возможными длительными просадками в цене.

К примеру, сейчас рынок находится не в самой благоприятной фазе. На картинках ниже отражена динами стоимости паев ЗПИФН Сбербанка:

Минимальная инвестиция в ЗПИФН меньше, чем при покупке физического объекта. Но все же она может начинаться от 300 000 руб. и достигать десятков миллионов. Несмотря на то что популярность среди частных инвесторов пока невысока, доля их чистых активов составляет половину всего российского рынка ПИФов. Это объясняется относительно большим размером среднего чека.

Получения прибыли приходится ждать несколько лет (до 15). Срок инвестирования известен заранее и прописан на сайте фонда. Лишь немногие фонды (около 15%) пускают паи в продажу на вторичном биржевом рынке. Только в этом случае инвестор может «долиться» в уже сформированный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является регулирование фондов в рамках отечественной юрисдикции.

Большинство частных инвесторов лучше ориентируются на родном рынке и привыкли пользоваться русскоязычной поддержкой. Это не страхует от банкротства, но снижает риск откровенного скама.

Из недостатков выделим высокие издержки на комиссии управляющему, отсутствие богатого выбора и низкую ликвидность инструментов.

Фонды недвижимости на зарубежных рынках

Инвестиции в зарубежную недвижимость традиционно считаются одним из лучших способов сохранения сбережений и формирования пенсионного капитала.

Что такое REIT

Паевые фонды REIT являются аналогом наших ЗПИФН. Их родина – США, где они существуют с 60-х годов ХХ века. Постепенно они распространились на другие юрисдикции и сегодня имеются в 45 странах. Они широко диверсифицированы и включают активы по всему миру. Самым крупным и разнообразным по составу эмитентов является фонд Vanguard Real Estate Index Fund: $30 млрд активов, 157 бумаг.

Выделяется три основных типа паевых фондов недвижимости:

  1. Рентные (Equity REIT) предполагают участие пайщиков во владении недвижимым имуществом, управление которым передается фонду. Они занимаются куплей-продажей недвижимости и сдачей её в аренду. Самые популярные из них имеют диверсифицированный состав активов – от жилья до крупных отелей, промышленных площадок и торговых центров. Это самый распространенный тип, около 90% всех фондов.
  2. Ипотечные (Mortgage REIT) занимаются кредитованием и операциями с залогами в виде закладных и ипотечных облигаций. Это инвестиции не в объекты, а в долговые бумаги.
  3. Гибридные (Hybrid REIT) комбинируют два первых типа. Они могут как торговать и сдавать в аренду недвижимость, так и кредитовать клиентов.

Часть активов может находиться в деньгах или казначейских облигациях. Но не менее 75% должно быть связано с недвижимостью. REIT интересны тем, что освобождены от налога на прирост стоимости, облагаются налогом только дивиденды. Однако их тоже можно освободить от налогообложения, если реинвестировать дивиденды.

Организационно REIT представляет собой траст (передача активов в управление), который создается с целью коллективных инвестиций.

По сравнению с российскими паевыми фондами, они более ликвидны — вы просто покупаете их биржевые акции — и не требуют большого стартового капитала. REIT имеют весомое преимущество: защиту от курсовых колебаний рубля.

Также привлекательность для российских инвесторов обусловлена следующими причинами:

  • высокой ликвидностью REIT, акции которых обращаются на вторичном рынке;
  • не нужно открывать счет за рубежом, достаточно счета у брокера, работающего в России;
  • надежными схемами наследования и раздела имущества при разводе;
  • отсутствием расходов на поездки за границу для поиска, осмотра и контроля за содержанием объекта;
  • нет необходимости вникать в особенности местной юридической системы и налогообложения;
  • исключаются риски столкнуться с мошенничеством или просто завышенной ценой на объект.

Минусы REIT для российского инвестора:

  • мало брокеров, предлагающих вывод на зарубежные биржи;
  • низкая ликвидность отечественных торговых площадок;
  • в отличие от покупки конкретного объекта, не дают привилегий при получении визы, двойного гражданства;
  • отсутствие российских налоговых льгот, предусмотренных для ИИС или по сроку владения активом;
  • языковой барьер и объемный пакет документов для открытия счета на английском языке.

Доходность REIT

За все время существования REIT на американском рынке не было ни одного случая банкротства. На длинном горизонте (от 5 лет) REIT показывают доходность больше, чем у акций. Выше и дивидендная доходность: около 4%, по сравнению с 2% по акциям в среднем из S&P 500. Именно на этот показатель и стоит смотреть при выборе фонда.

Высокие дивиденды объясняются тем, что по американским законам REIT должны распределять между пайщиками 90% прибыли. Общая доходность, с учетом реинвеста, может достигать 15%, что для американского рынка немало. Однако, обыгрывая фондовый рынок и инфляцию, ETF недвижимости подвержены даже большим ценовым колебаниям, чем акции.

Так, во время ипотечного кризиса 2007—2008 годов они потеряли почти 40% своей капитализации.

Доходность ETF REIT в среднем на 1.5-2% больше, чем у акций. Но выше и усредненные показатели риска. Стоит учитывать, что общая капитализация паевых фондов недвижимости составляет только несколько процентов от капитализации всего фондового рынка.

Включение в портфель REIT хорошо подходит для целей диверсификации: между ними, акциями и облигациями нет прямой корреляции. Иногда паи REIT идут вверх, когда весь фондовый рынок падает и наоборот.

Этот инструмент годится в качестве «разбавочного» сегмента портфеля, основу которого лучше составить из акций и облигаций.

Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор из сотен REIT – почти неразрешимая задача. Поэтому более подходящим вариантом будет покупка ETF на REIT.

Таким образом, вы доверяете составление портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс по аналогии с S&P или DJ. К тому же вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и облегчаете процедуру покупки и продажи.

Читайте также:  Распределение семейного бюджета. как распределить семейный бюджет?

ETF – гораздо более ликвидный инструмент, чем акции отдельного REIT.

Где купить ETF на REIT

Самой известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская фондовая биржа – смотрим листинг ETF на REIT spbexchange.ru/ru/listing/securities. Минус – низкая ликвидность самой площадки и невыгодное налогообложение дивидендов.

Значительно БОльшим разнообразием отличается уже не раз описанный на блоге Interactive Brokers. Он имеет в перечне инструментов десятки ETF на REIT. Найти их можно . Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров колеблется от 5к до 10к долларов.

Существует и менее распространенный способ инвестирования в ETF REIT – инвестиционное страхование Unit-Linked от зарубежных страховщиков. Они предполагают полисы со взносами от 300 долларов ежемесячно.

При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, советую внимательно изучить правила доверительного управления и инвестиционную декларацию фонда. Стоит сравнить с конкурентами состав пула объектов, условия инвестирования, показатели доходности, долю на рынке.

Если у вас есть опыт работы с паевыми фондами недвижимости, то напишите свой отзыв в комментариях.

Всем профита!

Источник: https://smfanton.ru/investicionnye-instrumenty/paevye-fondy-nedvizhimosti.html

Структурные фонды и фонды недвижимости

Управляющая компания АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает услуги по структурированию проектов и активов, привлечению финансирования в проекты и повышению их экономической эффективности, участию в инвестиционных проектах с использованием структуры Закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

ЗПИФ — обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности.

ЗПИФ — прозрачный и надежный инструмент финансового рынка, ориентированный на организаторов проектов, которые заинтересованы в успешной их реализации и привлечении инвестиций на долгосрочной основе.

ЗПИФ — рассматривается как альтернативное направление для инвестиций, не связанных с фондовым рынком, и один из возможных вариантов для диверсификации инвестиционных портфелей клиентов.

ЗПИФ — это возможность сохранить и обезопасить активы в долгосрочной перспективе.

Общие преимущества ЗПИФ:

  • Возможность использования ЗПИФ в качестве инструмента секьюритизации, при этом права собственности на активы заменяется правом собственности на инвестиционные паи ЗПИФ, которые являются ценными бумагами:
    • существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу паев, либо через дополнительные выпуски паев;
    • инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке;
    • возможность выхода из актива путем продажи паев;
    • возможность перераспределения рисков, связанных с активом, внутри Группы через продажу паев.
  • Наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария ЗПИФ.
  • Возможность контролировать все операции внутри ЗПИФ посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения об изменении основных параметров ЗПИФ.
  • Возможность получения регулярных выплат в виде промежуточного дохода и частичного погашения паев.
  • Возможностью отсрочить уплату налога на прибыль и реинвестировать доход, получаемый от управления активами, составляющими ЗПИФ.
  • Обращение взыскания по долгам владельцев паев ЗПИФ распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи.
  • ЗПИФ не отвечает по долгам управляющей компании и владельцев паев.

С точки зрения целевого использования платформы ЗПИФ мы выделяем три группы ЗПИФ:

Евгений Постников Со-руководитель Департамента структурных фондов и фондов недвижимости +7 (495) 725-55-40 (доб. 66-106)

Александр Дусман Директор по инвестициям Департамента структурных фондов и фондов недвижимости +7 (495) 725-55-40 (доб. 66-252)

Источник: https://www.vtbcapital-am.ru/products/private/

Паевые инвестиционные фонды недвижимости: особенности работы. ПИФ недвижимости | Думай и богатей

Тем у кого недостаточно средств для инвестиций в недвижимость, лучшее решение — пиф недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости в России – это  356,1 млрд. рублей или 60,5% всего рынка ПИФов. При этом их активы растут. Даже сейчас, при не самой хорошей конъюнктуре, формируется пятнадцать фондов недвижимости.  В чем же секрет их популярности?

Особенности работы ПИФов недвижимости

Специфика их работы логично вытекает из особенностей объекта инвестирования. Недвижимость существенно отличается от акций, облигаций и других ценных бумаг.

Такие фонды, в соответствии с законодательством РФ могут быть только закрытыми. Это означает, что приобрести пай можно пока  ПИФ формируется. Вернуть обратно свои деньги по первому желанию не получиться.

Это можно сделать исключительно по окончанию действия фонда. Обычно речь идет о 5-10 годах.

Требование законодательства понятны. Цены на объекты недвижимости не подвержены  таким колебаниям, как биржевые инструменты. Окупаемость операций с недвижимостью длительный процесс.

К тому же зачастую фонды покупают метры в еще строящихся зданиях, так как именно они могут дать максимальный доход.

В результате жизненный цикл таких инвестиций от природы длинный, аккумулировать средства на год или два не имеет смысла.

Чтобы эффективно инвестировать в недвижимость, таким ПИФам надо собирать довольно крупный капитал. Даже обычная квартира обойдется в  несколько миллионов рублей, а что говорить о крупных торговых или офисных объектах.

Поэтому, если в открытом фонде акции, пай можно купить на несколько тысяч рублей, то для них минимальная сумма выше.

Из пятнадцати ПИФов, которые находятся в стадии формирования, только два установили ее ниже 10 тысяч рублей, еще три готовы работать с вами, если вы выложите до 100 тысяч.

Существует несколько видов ПИФов недвижимости. Инвесторов в России в первую очередь интересуют рентные и смешанные фонды.

  Особенность первых в том, что собранные средства направляются на покупку объектов, которые будут сдаваться в аренду, в подавляющем большинстве – это коммерческая недвижимость.

Смешанные не ограничиваются каким-то одним направлением, но все же чаще инвестируют в объекты, которые в дальнейшем собираются продавать.

Плюсы и минусы ПИФов недвижимости

Закрытый фонд, долгосрочный, высокий порог для вхождения – все это скорее отпугнет инвестора. Тем не менее, именно эти ПИФы самый популярные. Объясняется это тем, что достоинства таких инвестиций перевешивают все остальное.

Плюсы:

  • Деньги вкладываются в недвижимость. Говорить об абсолютной надежности этого направления, конечно, нельзя. Цены на этом рынке тоже могут просесть, что доказал кризис 2008 года. Но, в отличие от акций или облигаций, недвижимость практически никогда не обесценивается. Речь идет о падении на десять-двадцать процентов и бывает это редко. Кроме того при нормальном развитии рынка доходность таких вложений очень высокая. Конечно, все еще зависит и от профессиональности управляющей компании. Например, за три года «Регион Девелопмент» по фонду «Югра Недвижимость-2» получил доходность 74,19%, а «Промсвязь» по ПИФу «Золотое кольцо» показал отрицательный результат (-57,82%). Но в целом, участники рынка оказались в выигрыше даже несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку.
  • Инвестор избегает огромного количества различных рисков, которые обычно сопровождаются операции с недвижимостью. Конечно, сами риски не исчезают. Они перекладываются на управляющую компания. Но та, оперируя крупными капиталами и способная привлечь профессиональных экспертов в состояние избежать большинства из них.
  • Самая главная проблема человека, который собирается инвестировать в недвижимость – это выбрать объект. Обладая десятью миллионами, инвестор спокойно  диверсифицирует портфель ценных бумаг, но «потянет» только один или два офиса. Поэтому цена ошибки в этом сегменте высока. Вкладывая в ПИФ недвижимости, он поручает выбор профессионалам и может легко разбить свои деньги на десять управляющих компаний или фондов, что существенно снизит риски.
  • Важный нюанс ПИФов недвижимости – это благоприятная система налогообложения. Инвестор уходит от налога на имущества и налога на прибыль по доходам, полученным в результате операций. Первое особенно важно, когда речь идет об объектах, которые покупаются для дальнейшей сдачи в аренду.
  • Все имущество, которое приобретается ПИФами, находится в совместной собственности пайщиков. Если тот по какой-то причине сворачивает свою деятельность, инвесторы смогут получить свой пай не только деньгами, но и конкретной недвижимостью.

Минусы:

  • Главный недостаток такого фонда – это его закрытый характер. К сожалению, надо быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции и до окончания срока деятельности фонда обратно вы свои деньги не получите. По идеи есть возможность просто продать свой пай, но вторичный рынок в этом сегменте не сформирован. Иногда управляющие компании выкупают такие паи, но вопрос рассматривается в индивидуальном порядке.
  • К минусам относят и высокий порог для участия. ПИФ работают в первую очередь с теми, кто обладает большими капиталами, даже с миллионом рублей выбор фонда довольно ограничен.
  • Очень важный недостаток – это скудность информации о деятельности фонда, после того как деньги были уже инвестированы. Зачастую это вызвано тем, что они просто не умеют работать с частными инвесторами, в результате получить какую-то информацию о состояние портфеля инвестиции невозможно.

Ознакомиться с полным списком фондов недвижимости можно по ссылке, для этого нужно выбрать объект инвестиций «недвижимость», а тип «закрытый» и применить поиск.

Источник: http://grow-rich.su/pif-nedvizhimosti/

ПИФы недвижимости

ПИФы недвижимости – это доли инвесторов приобретаемой недвижимости, соответствующие величине вклада инвестора. Инвестору проще вложить деньги в ПИФ недвижимости, то есть, стать не единственным ее собственником (потому что это дорогой вариант), а совладельцем.

В этой статье поговорим именно о ПИФах недвижимости, оставив за скобками такие активы как: акции; облигации; банковские депозиты.

ПИФы (паевые инвестиционные фонды) создаются компаниями управления активами (КУА). Это компании занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. Большинство КУА объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

В таких фондах участвует ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

  • Управляющая компания;
  • Строительная компания;
  • Риэлторская компания;
  • Аудиторская компания;
  • Оценочная компания;
  • Компания-регистратор;
  • Компания-депозитарий;
  • Юридические лица и частные инвесторы (пайщики).

Интересы сторон:

Пайщики приобретают квадратные метры с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами. Управляющая компания берет комиссию в процентах, которые начисляются и уплачивается пайщику, как правило, ежегодно.

Длительность инвестиций:

ПИФы недвижимости открываются, на длительный период, необходимый для строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта. Период функционирования фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще – 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10-15 лет.

То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение, и чем дольше период вложения, тем больше всевозможные риски.

 Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что их специфика заключается в том, что необходимо определенное время, чтобы заработать на недвижимости и прибыль никак нельзя вывести «в середине» реализации проекта.

Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования. После покупки пая вход и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта. Период формирования фонда может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

Читайте также:  Виды семейного бюджета

Доходность ПИФа:

Средняя доходность фондов немного выше банковского депозита. Более рисковые – значительно выше банковского депозита.

Агрессивная доходность может достигать 100%! Однако, такая доходность прямо пропорциональна уровню риска потери своих вложений, поскольку фонды не гарантируют получение прибыли и возврат вложенных средств. Доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной.

Виды ПИФов недвижимости:

Есть три вида паевых инвестиционных фондов недвижимости: строительные, девелоперские и рентные. Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются в смешанном виде.

  • Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью их последующей реализации.
  • Девелоперовские ПИФы вкладывают деньги в модернизацию, ремонт, реконструкцию готовой недвижимости, с целью последующей перепродажи.
  • Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости, чаще всего коммерческие: офисные, торговые, складские помещения, с целью заработка на их сдаче в аренду.

Преимущества ПИФов недвижимости:

1 Возможность вложиться не имея достаточно средств для покупки или строительства объекта недвижимости;

2 Доступность инвестиции широкому кругу частных инвесторов;

3 Бремя самостоятельного строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости берет на себя управляющая компания.

4 При желании покинуть ПИФ до реализации проекта, можно продать свой пай либо через биржу либо напрямую новому участнику (если такая возможность предусмотрена договором);

5 Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6 Недвижимость всегда была надежным объектом для инвестиций, а значит, ПИФы недвижимости вызывают больший интерес, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7 Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

Недостатки ПИФов недвижимости:

1 Длительность деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период очень сложно;

2 Не очень высокая доходность, напоминающая доходность банковских вкладов, которые менее долгосрочны и попадают под действие государственных гарантий;

3 В кризис недвижимость проседает в цене, что понижает спрос на нее, а это препятствует развитию фонда согласно намеченному плану;

4 За управление вложениями пайщиков управляющая компания берет комиссию, необходимую к оплате, независимо от результатов мероприятия.

5 Риск мошенничества. Лучше проконсультируйтесь с нотариусом относительно выбранного фонда.

Источник: http://NesoriDengami.ru/nedvizhimost/40-pify-nedvizhimosti.html

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) недвижимости – это учредители, организаторы распоряжения вложениями клиентов. А так же – недвижимость, имущественные отношения с участниками и арендаторами, составляющие в комплексе единую систему управления и гражданского взаимодействия.

Не является юридическим лицом, несмотря на исполнение управляющей функции. Базисом юридической правоспособности определяются вложенные инвесторами денежные средства, предоставляющие таковым право долевого владения имуществом фонда.

Инвестиции в виде паевых взносов аккумулируются в рынок недвижимости по накопительному принципу. Допускают незначительных вложений от физических и юридических лиц, что создаёт бюджетную доступность для использования данной системы гражданами.

Организации ПИФ прошли длительную процедуру становления и коррекции опыта управления инвестициями. Бюджетные предложения учредители согласились предлагать для расширения клиентской базы, которая на начальном этапе формирования, ограничивалась узким кругом высокорентабельных клиентов.

ПИФ недвижимости формирует учредительный капитал за счёт отчислений из средств индивидуальных инвесторов.

Эти средства становятся способом финансирования строительных компаний и иных юридических лиц – сособственников учредительного капитала.

В их число входят:

  • правление фонда (управляющая компания);
  • застройщик и инвесторы-пайщики;
  • аудиторы и оценщики;
  • регистрирующее юридическое лицо;
  • юридическое лицо, управляющее депозитами;
  • компании по работе с недвижимостью и т.п.

Операции с недвижимостью, в том числе – возведение новостроек, производится за счёт инвестиционных вложений, при участии обозначенных и иных организаций, в пределах компетенций таковых. За использование вложенных в пай денег, инвесторы получают соразмерный процент годовых.

Обналичить пай допустимо только после возведения новостройки, когда потребители услуг застройщика приобретут соответствующую долю квартир в новостройке. Соответственно условиям договора с учредителем, допускается вложение паевых средств в приобретение квартиры.

Такие проекты предусматривают долгосрочные вложения. В течение соответствующего периода, пока стоимость пая не составит требующуюся для приобретения квартиры сумму –  внесённые средства не изымаются.

Допускается так же возвращение денежных средств вкладчику, если иное не предусмотрено условиями договора.

Предусматривается, что на выходе вкладчик получает прибыль, которая прогнозируется условно и зависит от рентабельности выбора компании ПИФН и факторов, влияющих на тенденции рынка недвижимости, в частности – на стоимость новостроек.

Закрытый ПИФы недвижимости

По преимуществу ПИФы, работающие на рынке недвижимости, имеют закрытый характер. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в процессе участвуют только те пайщики, которые внесли капитал на начальном этапе организации строительства.

Источник: https://myestate.club/finansy/investitsionnye-fondy-nedvizhimosti.html

ПИФы недвижимости: закрытые паевые инвестиционные фонды

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые фонды недвижимости, именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

  • рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
  • закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
  • девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимости

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН — механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости.

Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

  • объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
  • управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
  • операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
  • регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
  • ежегодный аудит деятельности фонда;
  • владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
  • создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
  • регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции. Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

  • первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
  • привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
  • заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН — инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации.

Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда.

После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН — элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами.

Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего.

Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/zpifn-zakrytyj-paevoj-investicionnyj-fond-nedvizhimosti/

Закрытые паевые инвестиционные фонды, ПИФы недвижимости, закрытый паевой инвестиционный рентный фонд, кредитный ПИФ

Закрытый паевой инвестиционный фонд (далее ЗПИФ) предполагает продажу паев только в рамках периода формирования организации. После покупки пая в ЗПИФе инвестор лишается права продажи приобретенной доли в любое удобное время. Процедура погашения предусмотрена правилами фонда и происходит в предварительно оговоренное время.

Закрытые паевые инвестиционные фонды

ЗПИФ предполагает объединение имущества физических лиц и компаний, выступающих в роли инвесторов. Привлеченные средства поступают в распоряжение управляющей компании, которая работает по соответствующей лицензии. Как правило, такие лицензии позволяют управлять инвестиционными фондами, ПИФами и негосударственными пенсионными фондами.

Имущество, в результате которого образуется ЗПИФ, пребывает в собственности пайщиков на долевых началах. В роли пайщиков выступают юридические и физически лица, вне зависимости от статуса резидента или нерезидента РФ.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Сравнительно недавно в российском законодательстве появилось понятие «квалифицированный инвестор, после чего в государстве начали появляться ПИФы, созданные специально для инвесторов с высоким уровнем квалификации. Новый тип организаций открывает более широкие возможности для инвестирования в сравнении с фондами традиционного формата.

Среди ЗПИФов наиболее широко распространены организации, которые сконцентрированы на финансировании объектов строительной отрасли, а также объединения кредитного формата.

Сам по себе ЗПИФ не считается юридическим лицом, но за его работу отвечают несколько организаций, большая часть из которых по совместительству выполняет функции контроля.

По этой причине ЗПИФы и отличаются высоким уровнем надежности.

Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд

Рентные ЗПИФы специализируются на инвестициях в коммерческую недвижимость с последующим получением доходов от сдачи в аренду. Среди основных целей фонда получение стабильного дохода инвесторами и собственниками коммерческой недвижимости.

Рентные ЗПИФы также занимаются переводом непрофильных активов в статус инвестиционных ресурсов для решения различных бизнес-задач.

ЗПИФы практически не облагаются налогами, поэтому используются для привлечения фискальных преференций.

Фонды также служат для привлечения финансовых ресурсов через продажу паев заинтересованным инвесторам, с сохранением прав на объекты передачи прав в виде коммерческой недвижимости.

Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд

Кредитный ПИФ в соответствии с законодательством может функционировать исключительно в формате закрытого фонда. В составе активов организации встречаются денежные требования, которые предусмотрены договорами кредитования или займа. В качестве предмета займа нередко используются собственные средства инвестиционного фонда.

Читайте также:  Как сохранить сбережения?

В результате управляющая компания помимо права на приобретение банковских требований нередко выступает в качестве кредитора. Благодаря росту уровня компетенции законодательные структуры повысили уровень риска и потенциальный уровень доходов по кредитным ЗПИФам.

По этой причине покупка долей в фонде доступна только инвесторам с высоким уровнем квалификации.

Источник: https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/zakrytye-paevye-investicionnye-fondy/

Паевые инвестиционные фонды недвижимости | Покупать ли квартиру у ПИФ

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Москве и Подмосковье. Что это, рейтинг, какие риски? Разберемся вместе.

Паевые инвестиционные фонды в недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Покупка квартиры у ПИФа обычное дело!

Сегодня на финансовом рынке существует довольно интересный инструмент получения дохода – Паевые инвестиционные фонды, сокращенно ПИФы.

Суть их заключается в том, чтобы собрать деньги пайщиков в фонд, после чего обеспечивать их прирост за счет инвестиций. Для пайщиков смысл заключается в том, чтобы вложенные деньги давали бόльшую доходность, чем если бы они лежали на депозите в банке.

Сам по себе фонд не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией (далее «УК»).

Различные фонды могут использовать разные инвестиционные стратегии, как по степени риска, так и по отраслевым предпочтениям. Большая часть ПИФов диверсифицирует риски, распределяя средства фонда по разным инвестиционным портфелям

Один из этих портфелей, зачастую, посвящен недвижимости, поскольку инвестиции в недвижимость в России имеют большое распространение благодаря высокой доходности и относительно невысокому риску.

В своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда ПИФ является продавцом своей недвижимости. То есть когда-то ПИФ вложился в эту недвижимость, например на стадии строительства, а теперь продает по текущим ценам, обеспечивая тем самым доходность пайщиков.

При этом многие покупатели начинают беспокоиться, узнав, что покупают квартиру у «какого-то» ПИФа, о сути которых они не имеют никакого представления и опасаются мошенничества.

Упоминание словосочетания «паевой инвестиционный фонд» рождает в несведущем человеке ассоциацию то ли с финансовой пирамидой, то ли с каким-то невиданным способом всех обмануть.

Однако, такие ассоциации в корне неверны.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ — заказать

Первое, что мы рассмотрим в данное статье – это как относиться к тому, что квартира, которую Вы собрались купить, принадлежит ПИФу.

Начнем сразу с прямого ответа – относиться нужно спокойно, так как продажа квартиры ПИФом – это обычное дело, такое же, как продажа своей квартиры физическим или юридическим лицом. ПИФ вполне законно может владеть недвижимым имуществом, управляет которым специализированная управляющая компания.

Однако сделки с ПИФом имеют свои особенности, которые перечислим ниже:

  • Поскольку имуществом ПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности может включать в себя соответствующее обременение. Пугаться этого не стоит. Запросите правила доверительного управления ПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ПИФа. При регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.
  • Подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда. Здесь действия те же, что и в предыдущем пункте; то есть не удивляться, а просто ознакомиться с правилами доверительного управления и с уставом УК.
  • Характерная особенность ПИФа – это наличие внешнего контроля за его деятельностью (и деятельностью управляющей компании) в части соблюдения законодательства. В частности, такой контроль осуществляет так называемый специализированный депозитарий. Поэтому для регистрации сделки купли-продажи квартиры продавец должен заручиться письменным одобрением спецдепозитария на эту сделку. В этой связи не стесняйтесь запрашивать в УК данный документ. Плюс ко всему, наличие спецдепозитария является дополнительной гарантией для покупателя, что ПИФ не пойдет на нарушение закона.

Есть и еще один аргумент в пользу того, что покупать квартиру у ПИФа довольно безопасно

Заключается он в том, что ПИФ, как правило, владеет немалыми средствами, которые, зачастую, в сотни раз превышают стоимость конкретной квартиры.

Поэтому куда-то молниеносно «пропасть», получив за квартиру деньги, ПИФ просто физически не может. А учитывая наличие внешних контролирующих органов, такое действие и вовсе выглядит фантастическим.

Также стоит понимать, что задача ПИФа – это действительно продать квартиру, получив желаемую доходность. В этом и состоит суть и смысл ПИФа.

Следующий вопрос, который обычно возникает у покупателей, заключается в том, почему ПИФы отказываются работать с банковскими ячейками. Это многим кажется подозрительным, так как люди опасаются передавать деньги в ПИФ до момента регистрации сделки.

• Хотите проверить надежность ПИФа?

• Проверка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садовой-Спасской | Красные Ворота

Вообще сам этот вопрос гораздо шире, чем частные случаи с ПИФами. Ведь 99% юридических лиц, даже и не имеющих отношения к ПИФам, также отказываются продавать квартиры через закладку денег в ячейку. То есть этот вопрос касается также застройщиков, компаний-инвесторов строительства, просто любых юридических лиц, продающих свою недвижимость.

Разгадка же простая. Многие юридические лица банально не имеют по закону права принимать наличные денежные средства, так как не имеют зарегистрированного кассового аппарата.

Кроме того, суммы за квартиры, как правило, очень не малые, поэтому их движение может регулироваться весьма жестко, что налагает на «юриков» дополнительные проблемы.

Ну и банальное: компания не хочет доверять своим сотрудникам право вынимать такие большие деньги из ячейки, чтобы потом не искать этого сотрудника с деньгами по дальним весям.

Но из этой неприятной ситуации есть вполне хороший выход: предложите продавцу вместо банковской ячейки использовать банковский аккредитив. Их суть схожа, просто аккредитив предполагает использование безналичных денег посредством специального счета. Подробности читайте в статье про аккредитивы.

Если у Вас есть сомнения, покупать ли квартиру у ПИФа или нет, либо Вы сомневаетесь в чистоте сделке, обращайтесь к нам! Наши специалисты помогут Вам разобраться во всех тонкостях и нюансах.

Мы будем представлять Ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи:

  • проверим документы инвестфонда
  • изучим объект недвижимости на предмет чистоты
  • подготовим договор, защищающий Ваши права
  • проведем переговоры, являясь Ваши представителем
  • оформим должным образом переход права от продавца к Вам

Для этого оставьте заявку в форме обратной связи или позвоните нам!

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Источник: https://AvaRealty.ru/paevye-investicionnye-fondy-nedvizhimosti.html

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — инвестируем вместе с девелоперами

ЗПИФы в нашей стране представляют собой специфические инструменты для коллективного инвестирования.

Как правило, суть заключается в том, что большое количество частных инвесторов добровольно передают имеющиеся у них средства выбранной профессиональной управляющей компании, которая в дальнейшем использует свой уникальный опыт и знания специалистов для управления этими средствами. Компания выбирает объекты для инвестирования, оценивает соотношение рисков и вероятную прибыль.

Как правило, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в качестве основного инвестирования выбирают объекты недвижимого имущества, права на его аренд, а также другие имущественные права, которые связаны с проведением строительных работ, реконструкцией различных объектов недвижимости или подготовкой проектной документации для таких объектов.

Что такое ЗПИФ?

Закрытые ПИФы обычно создаются под конкретный проект. Осуществить продажу паев можно только после окончательной реализации этого проекта. Фонды закрытого типа создаются для привлечения прямых инвестиций. Стандартный срок реализации проекта может составлять от одного года до 15 и более лет.

В таких фондах имеется некое фиксированное количество паевых долей.

Именно поэтому в тех случаях, когда паевые доли в инвестиционном фонде кем-то приобретаются, соответствующее количество одновременно должно продаваться другим лицом.

Дополнительное создание или выпуск новых паев, а также их выкуп, как правило, невозможен без единогласного согласия большинства пайщиков. ПИФы недвижимости закрытого типа удобны для размещения среднесрочных инвестиций.

Окончательное погашение паев обычно производится после окончания сроков, на которые создается фонд. В качестве активов могут использоваться ценные бумаги акционерных обществ, непосредственно объекты недвижимости или права на них.

На сегодняшний день в нашей стране существует несколько различных категорий:

  • фонды денежного рынка;
  • облигаций;
  • акций;
  • недвижимости;
  • фонды фондов;
  • фонды смешанного типа;
  • прямые, особо рисковые или венчурные инвестиции;
  • индексные и ипотечные фонды.

Преимущества ЗПИФов недвижимости

Разные виды инвестирования предполагают наличие собственных преимуществ. В закрытых ПИФах недвижимости инвесторы имеют возможность получения доходов со своих инвестиций без одновременного сокращения паевых долей.

Помимо этого, у них есть возможность их вторичного обращения.

Для того, чтобы в фондах появились посторонние пайщики необходимо проведение собрания, на котором будет получено согласие соответствующего уставу фонда количества первоначальных его учредителей.

У пайщиков компании есть все возможности для контроля за всеми действиями управляющей компании ЗПИФа недвижимости, которые будут оказывать влияние на основные направления ее деятельности. Современные фонды имеют широкие инвестиционные декларации и достаточно небольшие ограничения в структуре активов.

Учредители, которые занимаются управлением активами, формально никаким образом не связаны с юридическими лицами и компаниями, ценные бумаги и акции которых будут составлять основное имущество ЗПИФов. Еще одним преимуществом является возможность функционирования на рынке недвижимости.

На последнем «плюсе» стоит остановиться более подробно. Закрытые ПИФы недвижимости обычно создаются для того, чтобы предоставить участникам фонда возможности управлять различными объектами недвижимости. Основным объектом интереса в этой сфере деятельности является получение доходов от сдачи этой недвижимости в аренду или заключение выгодных сделок купли-продажи.

Перед образованием или рождением конкретного ЗПИФН происходит предварительный сбор необходимого пула инвесторов, которые заинтересованы в реализации определенных долгосрочных проектов. Реализовать свои интересы инвесторский пул может как в сфере жилищного, так и в сфере коммерческого секторов.

Девелоперские проекты, большинство которых существует только на бумаге, не могут вноситься в состав закрытых ПИФов. В этих случаях закрытые паевые фонды выкупают некие ООО, к примеру, в лице застройщиков, после чего начинается непосредственное инвестирование.

Как инвестировать в ПИФН?

Для того, чтобы принимать участие в процессе возведения новых объектов жилья или других объектов недвижимости, ЗПИФ недвижимости может, приобретать у застройщиков их имущественные и другие права на строящиеся ими объекты. Это осуществляется на основании инвестиционного договора или договорных долей участия.

Управляющая компания может передавать денежные средства, которые есть в распоряжении ЗПИФа недвижимости, застройщикам и получает право после окончания периода строительства и сдачи объектов в эксплуатацию получать конкретные объекты, например, квартиры или здания.

Чтобы войти в такой фонд в качестве инвестора, необходимо выбрать удобный момент. Как правило, большинство инвесторов принимают участие в реализации проекта с самого начала. В некоторых случаях возникают ситуации, когда фонду необходимо осуществить допэмиссию, то есть выпуск дополнительных паев.

Если руководство фонда находит привлекательный объект, но для его приобретения собственных средств фонда недостаточно, открывается дополнительная подписка. Такое решение собрание пайщиков принимает на совещательной основе в процессе обсуждения.

Источник: http://creditbery.ru/finances/investment/zpif.html

Ссылка на основную публикацию